QUE ES EL DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTO

Es una de las formas de dar por terminado el contrato de arrendamiento. Es el acto que realiza el arrendador o propietario de despedir al inquilino o arrendatario del bien inmueble arrendado. Es una acción a través del cual, el arrendador, propietario o quien tenga derecho sobre un bien inmueble en materia de alquiler, podrá dar por terminada la relación de arrendamiento con el propósito, de que el arrendatario o inquilino desocupe el bien inmueble y lo deje a disposición; dicha acción deberá ser aplicada según lo tipificado en el Art. 33 de la Ley de Inquilinato.

El Art. 33  del Registro Oficial 196 de 01-nov.-2000 en cuanto a la anticipación del arrendador señala que el arrendador comunicará al arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Si no lo hiciere, el contrato se entenderá renovado en todas sus partes, por el período de un año y por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante el desahucio respectivo. Notificado con el desahucio el arrendatario deberá desahuciar a su vez, a los subarrendatarios o cesionarios en el término de quince días. Si no lo hiciere, y el subarrendatario o cesionario fuere desalojado, le indemnizará con una cantidad igual a la pensión de tres meses.

El Art. 31 de la misma norma en el caso de traspaso de dominio establece que la transferencia de dominio del local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el dueño dará al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación. Si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes contado desde la fecha de transferencia de dominio, subsistirá el contrato. Este plazo debe contarse desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, hasta el día que se cite la solicitud de desahucio al inquilino. Se respetarán los contratos celebrados por escritura pública, inscrita en el Registro de la Propiedad del respectivo cantón.

El Art. 48 de la misma ley en cuanto a la oposición de la persona inquilina al desahucio indica que en el caso previsto en la letra h) del artículo 30, de las causales para dar por terminado el arrendamiento en la resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra, la oposición de la persona inquilina sólo podrá fundarse en el hecho de que el local arrendado no esté comprendido en la parte del edificio cuya demolición ha sido autorizada por el gobierno autónomo descentralizado municipal competente. En el caso previsto en el artículo 31 tipificado en el inciso anterior, el desahuciante deberá presentar copia certificada del título de transferencia de dominio; la oposición que deduzca la persona desahuciada sólo podrá sustentarse en el hecho de haber transcurrido más de un mes desde el traspaso de dominio o en haber celebrado el contrato de arrendamiento conforme con el artículo 29 de la forma del contrato de más de un salario básico unificado del trabajador en general mensual; en este supuesto, se deberá presentar la copia certificada del contrato de arrendamiento. En los casos de los incisos anteriores, también se podrán deducir excepciones previas. En caso de deducirse excepciones o medios de defensa distintos a los enunciados en esta norma, se procederá al lanzamiento, sin perjuicio de cumplir con lo dispuesto en el artículo 52 de la facultad de retención del local arrendado. La oposición se sustanciará conforme con las reglas generales establecidas en el Código Orgánico General de Procesos. La resolución causará ejecutoria.

El Art. 52 de la Ley de Inquilinato que manifiesta en ningún caso en que el arrendador deba al arrendatario una suma de dinero, ya sea como indemnización o como devolución de lo pagado indebidamente, podrá éste ser desalojado del local arrendado, sin que previamente se le pague. Para el ejercicio del derecho concedido por el inciso anterior, el arrendatario deberá acompañar providencia ejecutoriada recaída en el procedimiento previsto en el Art. 19 de las sanciones por cobro de pensiones excesivas, o prueba plena que establezca los valores determinados en dicho artículo como debidos por el arrendador.

El Art. 35 de la facultad del arrendatario de la Ley de Inquilinato dice en los contratos escritos sin fijación de plazo y en los verbales, el arrendatario podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento, en cualquier tiempo, previo aviso al arrendador con anticipación de un mes, por lo menos. Durante este tiempo pagará el precio del arrendamiento y permitirá que los interesados examinen el local arrendado. Establécense para esta regla las mismas excepciones contenidas en los literales a), b), c) del Art. 28.

El Art. 28 del mismo cuerpo legal  en el plazo del contrato escrito del plazo estipulado en el contrato escrito será obligatorio para arrendador y arrendatario. Sin embargo, en todo contrato de arrendamiento tendrá derecho el arrendatario a una duración mínima de dos años, excepto en los siguientes casos: a) De habitaciones en hoteles, casas de pensión o posadas; b) De arrendamiento de locales a individuos o familias que, teniendo su residencia habitual en un lugar, van a otros transitoriamente; y, c) De arrendamiento de locales para exhibiciones, espectáculos y otros fines, que por su propia naturaleza, tengan corta duración.